Haagse nieuwbouw niet op peil, wel merendeels betaalbaar
Vorig jaar zijn er ruim 2600 nieuwe woningen bij gekomen in Den Haag. Daarmee is de nieuwbouw niet op het gewenste peil, maar merendeels wel betaalbaar.
Daarnaast zijn vorig jaar zo’n 3100 woningen in aanbouw genomen, zegt wethouder Martijn Balster (PvdA, wonen) in een gesprek met de pers. Ruim de helft van de nieuwe woningen geldt als betaalbaar. “We streven naar vierduizend woningen per jaar, daar groeien we naartoe. Tegelijk wordt het ingewikkelder nu de rentes, bouwkosten en materiaalprijzen flink zijn gestegen. Het kan dit jaar weleens tegenvallen.”
Ondanks de kwakkelende markt stelt de gemeente steeds hogere eisen aan nieuwbouw. Nu moet minimaal de helft van de nieuwe woningen betaalbaar zijn (lees: sociale of middeldure huur), maar het college van B en W wil die norm verhogen naar 80 procent. Voortaan dient ook een kwart van de nieuwe koopwoningen betaalbaar te zijn. Het gaat om zogeheten goedkope koop (tot 206.000 euro) en middeldure koop (tot NHG-grens, nu 405.000 euro).
Sommige beleggers haken af, maar de corporaties staan te springen
Een risico van dit uitdijende eisenpakket is dat grote investeerders afhaken. Toch zegt de wethouder resoluut dat ‘concessies doen aan de betaalbaarheid geen optie is’. Als de gemeente heldere afspraken met vastgoedontwikkelaars maakt, krijgt ze hen wel mee, denkt hij. “We trekken samen op, ook als het even tegenzit. Het is vooral de onzekerheid die marktpartijen afwachtend maakt.”
Ups en downs
Aan belangstelling is geen gebrek. “We hebben voor de komende jaren een stapel bouwplannen klaarliggen waar je u tegen zegt. Maar in moeilijke tijden wordt een project nog weleens uitgesteld. Het gaat altijd met ups en downs.” Vanwege deze wispelturigheid wil de gemeente samen met de woningcorporaties ‘anticyclisch’ investeren. “Sommige beleggers haken af, maar de corporaties staan te springen. Dan moet de rijksoverheid wel toestaan dat zij niet alleen sociaal, maar óók in het middensegment mogen bouwen.”
De voorbije jaren vergrootte de gemeente haar grip op de woningbouw. Balster wil daar nog een schepje bovenop doen. Bij kleinere projecten (tot tachtig woningen) komt het sociale en middeldure aanbod namelijk niet van de grond. “Bijna alles is duurder dan we wensen. Het is lastig om alle segmenten in een kleiner complex te passen. Met een compensatiemechanisme willen we zorgen dat die betaalbare woningen elders alsnog worden gebouwd.” Daarnaast is de gemeente van zins weer grond te verwerven, zodat ze meer kan sturen op nieuwbouw.
Scheefwoners? Mensen wonen vooral te duur
Alleen is bouwgrond schaars. “Onze grootste uitdaging is dat we alles binnenstedelijk op een postzegel moeten doen,” zegt programmamanager Gertjan Giele. Anders dan steden als Amsterdam en Utrecht heeft Den Haag geen uitbreidingsmogelijkheden aan de randen. Buiten de drie grote ontwikkelgebieden (CID, Binckhorst en Zuidwest) speurt de gemeente de stad af naar locaties waar nog wel een wooncomplex past. Een voorbeeld is de voormalige KPN-centrale aan de Thorbeckelaan, waar zo’n negentig sociale huurwoningen komen.
Beter benutten
“De jaarlijkse nieuwbouwproductie is maar 1 procent van de totale woningvoorraad,” benadrukt Balster. Daarom moet wat hem betreft ook de bestaande stad beter benut worden. Voorzichtig laat de gemeente meer ‘verkamering’ toe – de verhuur van een appartement per kamer – in wijken waar dit niet meteen tot overlast leidt. Verder ziet de wethouder de noodzaak in van een soepelere doorstroom. “Veel ouderen blijven in een huis wonen dat eigenlijk te groot voor ze is, omdat verhuizen duur en ingewikkeld is.”
En scheefwonen aanpakken? “Dat komt in Den Haag nog maar weinig voor. Eerder het omgekeerde: de helft van de huurders in het middensegment heeft een inkomen onder de sociale huurgrens. Mensen wonen vooral te duur.”
